Süddeutsche Zeitung vom 26.September 2001

Die Immobilienrente geht auch ohne Riester.

Wie Immobilienfonds gestrickt sein sollen, damit sie gegenüber
anderen Vorsorgeformen

Von Michael Oehme

Nur ein kleiner Teil der Kapitalanlage-Angebote wird mit der Rentenreform gefördert und längst nicht jedes Riester-Produkt macht auch Sinn. Für die Immobilienanbieter stellt sich die Frage erst gar nicht. „Die Riester-Rentenmodelle beziehen die Immobilie erst gar nicht in die Förderung mit ein“, erklärt der Bayreuther Professor Karl-Georg Loritz, Inhaber des Lehrstuhls für internationales Kapitalanlagerecht, „ Selbst das sogenannte Entnahmemodell ist genau das Gegenteil, weil hier nicht in Form von Immobilien die Altersvorsorge angespart wird, sondern lediglich ein Teil der angesparten Beträge entnommen werden darf.“

Beweis für Sicherheit

Eine Förderung von geschlossenen Immobilienfonds, also der Beteiligung vieler Anleger an einer „gemanagten Großimmobilie“, ist weder möglich noch gewollt. „Das muss es auch gar nicht“, meint Hermann J. Winkler, Geschäftsführer der AWD Deutschland GmbH und Arbeitskreisvorsitzender zum Thema Immobilien und Altersvorsorge des Verbands geschlossener Immobilienfonds. Winkler: „Viel spannender ist es, eine ganz andere Zielgruppe anzusprechen! Das Problem einer Versorgungslücke im Alter ist für höhere Einkommensklassen ungleich wichtiger, da die Lücke zur Abdeckung lieb gewonnener Ansprüche erheblich höher ausfällt als bei den niedrigeren Einkommensgruppen. Daher können die Chancen, die sich hier für geschlossene Fonds auftun, nicht hoch genug bewertet werden.“ Diese Ansicht unterstreicht Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der DCM Deinböck Capital Management AG: „Gerade Immobilienfonds eignen sich zur Altersvorsorge, da Anleger auch mit Beteiligungssummen ab rund 30.000 Mark von den Vorteilen einer ertragsstarken Gewerbeimmobilie profitieren können, die sie sich alleine niemals leisten könnten.“ Genau genommen muss die Immobilie den Beweis erbringen, dass sie von ihrer Ertragsstärke dem Wertsteigerungspotential und der Sicherheit gegenüber anderen Anlagen wenigstens gleichwertig ist. Ein Altersvorsorgefonds muss über die gesamte Laufzeit, insbesondere für den Ablauf der festen Mietverträge bei Gewerbeimmobilien nach 10 oder 15 Jahren und für Krisensituationen, Sicherheiten vorsehen. Drei Anbieter, die Münchner DCM AG, die Bad Homburger SAB und die Frankfurter Deutsche Grundbesitz Management GmbH haben derartige Produkte oder kommen damit in den nächsten Wochen auf den Markt.

Grundsätzlich thesaurieren Altersvorsorgefonds, legen also die Ausschüttungen für Anleger an. „Daneben sollte der Fonds eine – wenn auch geringe – Ausschüttung vorsehen, da Steuern auch auf die nicht ausgeschütteten Anteile entfallen.“, meint Hermuth. Er hält es für wichtig, dass der Fonds eine hohe Instandhaltungsrücklage bildet und Aufwendungen für die Modernisierung vorsieht. Diese fallen erfahrungsgemäß spätestens beim Auslaufen der ersten Mietbindung an. Seriös ist es, dann mit Mietabschlägen zu rechnen. Dass der Fonds schnell entschuldet sein sollte, versteht sich von selbst.

Dem Ursprungsgedanken der Förderung von Wohneigentum entgegen kommt der aktuelle Fonds „Ostseeblick historisches Warnemünde GmbH & Co. KG“ der ODIN AG: Das Rostocker Unternehmen bietet auf einer Landzunge in die Ostsee Anlegern die Möglichkeit, sich an 696 Wohnungen zu beteiligen. Vorstand Per Harald Lökkevik: „Mit unserem aktuellen Fonds wollen wir uns hinsichtlich der Zielgruppe dennoch nicht so weit einschränken, dass wir nur auf Altersvorsorge setzen. Konzeptionsbedingt eignet sich unser Fonds auch für Anleger, die eine sichere und dennoch rentierliche Anlage erwerben möchten.“ Der Fonds wurde nach dem Hamburger Modell gestaltet, das heisst, Anleger haben erstmals nach 12 Jahren die Möglichkeit, einzelne Wohnungen aus dem Fonds heraus zu erwerben.