IMMOBILIEN& PROFI Heft 2/2001

Reich mit Wohnimmobilen

Wer auf die eigenen vier Wände als Kapitalanlage setzt, sollte jetzt handeln. Derzeit sind die Einkaufsbedingungen besser denn je

Die Wohnimmobilie hat keine Lobby. Dies wurde über die letzten Jahre mehr als deutlich. Als viele Neuaktionäre sich mit vermeintlichen Gewinnpotentialen ihre Aktienwerte am Neuen Markt gegenseitig hochschaukelten, wurde so mancher Anleger, der auf die eigenen vier Wände setzte, bestenfalls mit einem herablassenden Blick bedacht. Aber auch jetzt, zu einem Zeitpunkt, an dem sich so manches Luftschloss in Luft auflöst, wird die Immobilie nicht als sinnhafte Alternative gefeiert, sondern verstärkt auf rund zwei Millionen ostdeutscher Wohnungen ohne Mieter hingewiesen. Als ob dies die ganze Wahrheit wäre! Die Frage „Soll ich kaufen?“ kann nur mit einem eindeutigen „Ja“ beantwortet werden. Die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen steigen, daher stehen die Aussichten auf Wertsteigerungen gut. Und wen es in die eigenen vier Wände zieht bzw. wer seine Altersabsicherung durch eine Immobilien-Kapitalanlage sicherstellen möchte, der sollte jetzt dank relativ niedriger Zinsen handeln. Denn das derzeitige Szenario kann sich schnell wandeln: Die Zahl der Baugenehmigungen sinkt seit Mitte der 90er Jahre kontinuierlich. Dieser Trend wird auch 2001 noch anhalten.

Vor allem in den Metropolen werden daher Neubauappartements und sanierte Altbauwohnungen langsam knapp. Leerstand gibt es nur noch bei unsanierten Wohnblocks, bzw. – in den Neuen Bundesländern – bei Plattenbauten und unsanierten Altbauten. Um es vorweg zu nehmen: Für 2030 sagt das renommierte Institut empirica rund 500.000 leerstehende Altbauten und etwa 1,2 Millionen unbewohnte Plattenbauten in den Neuen Bundesländern voraus – den derzeitigen Status Quo unterstellt – und, was wichtiger erscheint: der Leerstand bei den übrigen Wohnungstypen spielt schlicht keine Rolle. Wieviel Kunden haben Sie im vergangenen Jahr in einen ostdeutschen Plattenbau oder eine unsanierte Altbauwohnung vermittelt? Dennoch wird die Politik nicht müde, von einem Überangebot an Wohnungen zu sprechen. Grund hierfür seien die vielen steuerlichen Vorteile im fremdfinanzierten Wohnungsbau der vergangenen Jahre. „Offensichtlich – so der bekannte Wiesbadener Fachanwalt für Steuerrrecht und Fachbuchautor Dr. jur. Klaus R. Wagner – wiederholt sich derzeit die Geschichte des Mietwohnungsbaus der 70er und 80er Jahre in Deutschland. Und die Politik hat immer noch nichts verstanden.“ Weiterhin – so heißt es aus der Politik – wird am Bedarf vorbeigebaut. Die Presse verhält sich indifferent. Das ganze hat Geschichte – politische Geschichte: Im Hinblick auf diesen vermeintlichen Wohnungsleerstand wurde 1983 zunächst die grundsätzliche Grunderwerbsteuerfreiheit beseitigt und durch eine Grunderwerbsteuerpflicht ersetzt. Der Bundesfinanzhof begann zusätzlich auf der Basis der ständigen Rechtsprechung, Investoren von Bauherrenmodellen die Grunderwerbsteuerfreiheit rückwirkend zu entziehen und durch eine Steuer in Höhe von sieben Prozent auf den Gesamtaufwand zu ersetzen. Damit hebelte er einen 1982 von der Finanzverwaltung verabschiedeten Erlass aus. Die gegen diese Entscheidung gerichtete Verfassungsbeschwerde, mit der auch die Verlässlichkeit von gesetzlichen Regelungen hinterfragt werden sollte, wurde nicht angenommen. Zusätzlich wurden viele Bauherren im Bauherrenmodell ab 1983 zudem zu Erwerbern erklärt, was zu einer – ebenfalls rückwirkenden – Aberkennung der Werbungskosten führte. Dass diese Fülle von Maßnahmen nicht nur zu einem Vertrauensbruch bei Anlegern, sondern auch zu einem massiven Einbruch im Mietwohnungsbau führte, ist nachvollziehbar. In der Folge nahm seit 1984 die Zahl der Fertigstellungen im Wohnungsbau deutlich ab und gipfelte in einer Gebäudezählung von 1987, bei der ein Wohnungsfehlbestand von rund einer Million Wohnungen festgestellt wurde. Diese Situation hat sich trotz der Wiedervereinigung und der Sonderabschreibungsmöglichkeiten der vergangenen Jahre in der Tendenz bis heute kaum geändert. Die These des propagierten Wohnungsleerstands lässt sich leicht durch statistische Zahlen widerlegen. So wurden in den vergangenen zehn Jahren nur rund 4,5 Millionen Wohnungen gebaut, während ein Prozent von insgesamt 37 Millionen Wohnungen in Deutschland durch Abbruch, Umwidmung oder Zusammenlegung vom Markt verschwindet. Zusätzlich suchen 600 000 bis 800 000 Menschen durch Zuzug aus dem Ausland, Auszug aus dem elterlichen Zuhause oder aus beruflichen Gründen eine (Zweit-) Wohnung. Hierzu schrieb die renommierte Immobilienjournalistin Karin Krentz: „Die Situation am Wohnimmobilienmarkt scheint paradox: Sinkende Bevölkerungszahlen, wachsende Leerstände – gleichzeitig nehmen die Warnungen vor einer Wohnungsknappheit kein Ende. Und die Investoren zögern, was sinkende Bauleistungen bestätigen.“ Dabei kommt es – wie in anderen Kapitalanlagemärkten auch - zunehmend aufs Details, hier: Standort- bzw. Ausstattungsdetails, an. Beispiel Berlin: Alleine 1999 sank die Einwohnerzahl um 33.500, bis zum Jahr 2010 sollen es 184.000 Menschen sein, die die Hauptstadt verlassen. Dies bedeutet jedoch nicht zwingend einen Zuwachs an leeren Wohnungen in der City, sondern ist ein – in westlichen Städten längst vollzogener - Urbanisierungsprozess des Umlands, den Berlin aufgrund der „Inselsituation“ nicht durchleben konnte. Das Umland profitiert. Und gleichzeitig kann der Büroflächenbedarf bzw. der Bedarf an hochwertigen Appartements in der Hauptstadt angepasst werden. Frankfurt am Main, als Beispiel, hat diesen Prozess bereits vor Jahrzehnten durchlebt und durchlebt ihn immer noch. Dieser Prozess ist aber aus vielerlei Gründen durchbrochen, wenn die äußeren Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsbau nicht stimmen – und das tun sie nicht. Denn erkennbar etabliert sich auch derzeit eine restriktive Wohnungspolitik, unabhängig davon, ob Immobilien in das sogenannte „Riester-Konzept“ passen oder nicht. Dabei wird vergessen, dass auf Grund hoher Investitionskosten ein Mietwohnungsbau ohne Steueranreize für Kapitalanleger kaum interessant ist. Mit der Änderung des Paragrafen 2 Absatz 3 Einkommensteuergesetz – der deutlichen Begrenzung von Abschreibungsmöglichkeiten – hat der Gesetzgeber dafür gesorgt, dass auch Einkommensmillionäre in Deutschland wieder Steuern zahlen. „Eine weitere Verschärfung der Steuergesetzgebung durch den Paragrafen 2b ist somit überflüssig,“ sagt Professor Dr. Loritz, Inhaber des Lehrstuhls für internationales Kapitalanlagerecht in Bayreuth. Spätestens in zwei Jahren, so Branchenkenner, dürfte die Regierung auf Grund leerer Kassen und fehlender bezahlbarer Mietwohnungen die Mithilfe der Kapitalanleger benötigen. Erste Impulse für den fremdfinanzierten Wohnungsbau dürften dann – von heute aus betrachtet – in fünf bis sechs Jahren zu erwarten sein. Ob allerdings Kapitalanleger, die so behandelt werden wie derzeit, dann noch zur Verfügung stehen, ist fraglich.

Punkte, die für einen sofortigen Immobilienerwerb sprechen:

Aufgrund der Marktbereinigung zeigen Anleger wieder größeres Interesse für Immobilien
Nachweisbar ist die Immobilie immer noch der beste Schutz vor Geldentwertung
wachsender Flächenverbrauch pro Kopf, zunehmende Zahl von Singlehaushalten erhöhen die Nachfrage
Günstige Einkaufspreise und Finanzierungskonditionen bei allmählich steigenden Mietpreisen erhöhen die Rendite
die Mieten als Indikator der Marktsituation zeigen auf fast allen Märkten und Sektoren nach oben. Leerstände sinken
Die Altersvorsorge mit Immobilien ist zunehmend in die Diskussion gekommenImmobilien werden günstiger bewertet als Aktien – sie bieten attraktive Kaufchancen