Creditreform Nr. 6/2001

Mehr Offenheit

Wer in offene Immobilienfonds investiert, will auch wissen, was dahinter steckt. Deshalb fordern Anleger mehr Transparenz bei den Fonds-Entscheidungen.

Fondsmanager von Offenen Immobilienfonds sehen sich zunehmend Vorwürfen ausgesetzt. So reicht die Kritik von "frisierten Performance-Zahlen" bis zu "versteckten Fondskosten". Dennoch halten Fondsmanager unverändert an der Blockadehaltung hinsichtlich detaillierter Informationen über die Fondsimmobilien fest. Im einzelnen kritisieren die auf Transparenz bedachten Anleger die ausgewiesenen Gewinne einiger Fonds, obwohl es dafür derzeit keinen erklärbaren Grund gibt. Nach Berechnungen des auf Immobilienbewertung spezialisierten Münchener Wirtschaftsforschungsinstitutes Bulwin & Partner haben deutsche Gewerbe-Immobilien allein im Jahr 1997 insgesamt knapp vier Prozent an Wert verloren. Und diese Minustendenz setzte sich in den letzten vier Jahren fort - so haben den Berechnungen zufolge die Immobilien immerhin ein Siebtel ihres Wertes verloren. Und doch weisen Fonds Buchgewinne aus. Das liegt zum überwiegenden Teil an vollzogenen aber kaum nachvollziehbaren Neubewertungen der Fondsimmobilien. Für den Immobilienexperten Stefan Loipfinger steht das Hauptmotiv für derlei Rechenexempel fest: "Dahinter verbirgt sich der sehr hohe Performancedruck, da die Anleger ihre Entscheidung für den einen oder anderen Fonds in erster Linie über die Vergangenheitsrendite treffen."
GEWANDELTER MARKT

Obwohl Immobilienanlagen immer längerfristig zu sehen sind, hat sich auch dieser Markt gewandelt. Während in Deutschland die Immobilienpreise in der Vergangenheit den Anlegern das Fürchten gelehrt haben, sind gute Auslandsimmobilien meist im Wert gewachsen. Clevere und die Marktentwicklung rechtzeitig erkennende Fondsmanager haben daher bereits umgeschichtet und über Wertzuwächse im Ausland die in Deutschland eingefahrenen Verluste kompensiert. Vorsichtige Fondsmanager haben zusätzlich Bewertungen nach unten vorgenommen. Ein Beispiel dafür ist der Fonds CS Eureal von der Credit Suisse, der rund 60 Prozent seines Vermögens im Ausland angelegt hatte, dennoch in den letzten beiden Jahren insgesamt um 1,6 Prozent abgewertet hat und somit im Bereich der Wertentwicklung des Gesamtmarktes liegt.

Neue Wege geht auch die zum Einflussbereich der Commerzbank zählende Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft. In ihrem Jahresbericht listet das Unternehmen übersichtlich die Nettomietrendite für deutsche Immobilien (5,1 Prozent) auf und stellt den Bewertungsabschlag (2,9 Prozent) gegenüber. Deutlich wird bei dieser Übersicht die Entwicklung der Auslandsimmobilien, die auf eine 7,2prozentige Nettomietrendite zuzüglich einer Wertsteigerung von 2,9 Prozent kommen. In der Summe ergibt sich bei dieser Übersicht eine Gesamtfondsrendite über alle Immobilienbestände von 5,4 Prozent vor Fondskosten. Dieses Beispiel, das bereits deutlich dem Informationsbedürfnis der Anleger entgegenkommt, sollte Schule machen.

MEHR TRANSPARENZ BEI KOMBI-FONDS

Insgesamt ist jedoch eine Transparenz kaum vorhanden. Doch die wiederum ist notwendig, da der Anleger nur anhand der tatsächlichen Informationen eine klare Anlageentscheidung treffen kann. Dazu gehört auch eine Aufschlüsselung der Erwerbsnebenkosten. Üblich ist bei den Fonds noch immer, dass Grunderwerbsteuer, Makler-, Gerichts- und Notarkosten im Gesamtkaufpreis untergehen, ohne gesondert aufgeschlüsselt zu werden. Doch diese Kosten haben mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie nichts zu tun, bei einem Verkauf müssen sie erst einmal erwirtschaftet worden sein, um Verkaufsverluste auszuschließen. Und Argumente seitens der Fonds, die "Anleger würden das nicht verstehen", das "sei viel zu kompliziert" oder "der Anleger ist dafür noch nicht reif", sind mehr als Verschleierungstaktik denn als Sachinformation zu beurteilen.

Obwohl dies insgesamt kein gutes Zeugnis ist, stört dies die Anleger von Offenen Immobilienfonds bisher nur wenig. Denn die Kunden vertrauen auf die Leistungsfähigkeit der hinter den Fonds stehenden Banken. Dabei kann es ganz anders kommen, wenn - wie erwartet - besonders magere Renditen in den nächsten Jahren von den Fondsmanagern erzielt werden. Mit diesem Renditeeinbruch ist vor allem dann zu rechnen, wenn die Preise der Fondsimmobilien nicht der allgemein negativen Entwicklung des Immobilienmarktes angepasst wurden. Damit wird es vielen Anbietern von Offenen Immobilienfonds nicht mehr gelingen, lukrative Renditen zu erzielen.

Dabei wäre die Gesamtentwicklung trotz Abbau der Überbewertungen nicht allzu dramatisch, wenn Anleger hierüber sachlich und umfassend informiert würden und sich somit in den nächsten Jahren auf magere Renditen einstellen könnten. Denn auch in Deutschland werden die noch unbewerteten Immobilien wieder im Wert steigen. Anlegern, denen bislang Offene Immobilienfonds quasi wie ein Wertpapier mit einer Garantie-Verzinsung verkauft wurden, sollten jedoch erkennen, dass auch diese Anlageform nicht losgelöst vom allgemeinen Markt zu sehen ist.

Interessant sind in diesem Zusammenhang Anlagen, die von der Investitionsstrategie ähnlich verfahren wie die Offenen Immobilienfonds, dabei aber transparenter sind. Die Rede ist von sogenannten Kombi- Fonds, die sowohl in Aktien als auch in Immobilien investieren. So bietet beispielsweise die Münchner DCM Deinböck Capital Management AG eine Investitionsmöglichkeit an, bei der sich Anleger bereits mit niedrigen Beteiligungssummen - ähnlich wie bei einem Offenen Immobilienfonds - an werthaltigen Immobilien in München und anderen Großstädten, sowie an einem Wertpapier-Spezialdepot, gemanagt durch das Bankhaus Merck-Fink, beteiligen können. Auch die Rostocker ODIN-Gruppe bietet ein derartiges Angebot, das aus einem Wohn- und Gewerbepark in Berlin und aus einem Aktiendepot besteht, das ausschließlich in ausgewählte Aktienwerte investiert.

Bei dieser Form der Kapitalanlage haben Investoren den Vorteil, dass der Emissionsprospekt den Investitionsgegenstand ausführlich hinsichtlich der Chancen und Risiken beschreibt und den Anleger nicht ins Leere laufen lässt. Denn dies ist einer der Hauptkritikpunkte, dem bislang auch aus Bankenkreisen noch nicht widersprochen wurde: Nach wie vor ist kaum ein Anbieter von Offenen Immobilienfonds bereit, über die Anlagestrategien ausreichend zu informieren. Mit dieser starren Haltung dürften die Manager in Zukunft allerdings Probleme bekommen, denn zunehmend fordert selbst der Gesetzgeber mehr Transparenz in der Anlagepolitik

Hannsjörg Lawrenz